Yabancının konut alımı doğrudan yatırımı solladı
Karşılığında vatandaşlık verilmesinin de etkisiyle yabancıların Türkiye’de gayrimenkul satın alımları için getirdikleri döviz hacmi, yabancı doğrudan sermaye yatırımlarının hacmini aştı.
Küresel yatırımcıların Türkiye’de tesis kurma ya da satın alma, modernize etme, üretim yapma amacıyla yaptıkları ve istihdam sahası açan, teknoloji transferi gerçekleştiren, ihracat imkanları yaratan, gayri safi yurt içi hasıla büyümesine katkı yapan doğrudan sermaye yatırımlarının hacminde yıllar itibariyle aşağı doğru; Ruslar ve Orta Doğu ülkeleri yurttaşları başta yabancıların konut alımları için Türkiye’ye döviz aktarımları ise yukarı yönlü bir seyir izliyor.
Merkez Bankası’nın açıkladığı Ocak-Kasım 2022 dönemi ödemeler dengesi verilerine göre, anılan dönemde doğrudan yabancı sermaye yatırımlarında tasfiyeler düşüldükten sonra 5 milyar 566 milyon dolar tutarında bir net giriş olurken, yurt dışı yerleşiklerin Türkiye’den konut alımları için ödedikleri toplam döviz ise 5 milyar 668 milyon dolara ulaştı. Böylece ilk kez yabancıya konut satışlarından, doğrudan sermaye yatırımları yoluyla girenden daha çok döviz girişi kaydedilmiş oldu.
Önceki yılın aynı dönemine göre Türkiye’ye net doğrudan yabancı sermaye girişi yüzde 9,1 azalırken, gayrimenkul alımı için ülkeye getirilen döviz miktarı yüzde 13,2 oranında arttı.
Yatırım aşağı, konut yukarı
Özellikle 2011’den bu yana hacim olarak doğrudan sermaye yatırımları aşağı, konut alımları ise yukarı yönlü bir seyir izledi. Anılan yıl 16 milyar 136 milyon dolar olan doğrudan yatırımlara karşılık konut alımları 2 milyar dolarla bunun yüzde 14,2’si düzeyinde bulunuyordu.
Bu oran yıllar itibariyle sürekli yükselerek 2016’da yüzde 50 düzeyini aştı, 2018 yılında yüzde 95’e ulaştı. İzleyen dönemde konut alımları, doğrudan yatırım tutarının yüzde 80-90’ı düzeylerde seyrederken, 2022 yılında denge tersine döndü. Geçen yılın ilk on bir ayı itibariyle yüzde 101,8’e ulaşan oranla ilk kez konut için getirilen döviz, doğrudan yatırım için getirilen tutarı geçti.
Başka deyişle aynı dönemde yabancıların Türkiye’de yatırım yapmak için getirdikleri her 100 dolara karşılık, yabancılara satılan konutlardan 102 dolar elde edildi.
Giden Türk sermayesi, gelen yabancı sermayeyi yakalıyor
Bu arada Türklerin doğrudan yatırım için ülke dışına çıkardıkları döviz hacmi de yabancı sermayenin Türkiye’ye gerçekleştirdiği fiili yatırım tutarını yakalamak üzere...
Türk sermayesinin yurt dışına net doğrudan yatırımları, Ocak-Kasım döneminde önceki yılın eş dönemine göre yüzde 25,4 artışla 4 milyar 110 milyon dolar oldu ve aynı dönemde 5 milyar 566 milyon dolara gerileyen yabancı doğrudan yatırım tutarının yüzde 72’si kadar bir büyüklüğe ulaştı.
Türklerin gözdesi 5 ülke
Türklerin, on bir ayda yurt dışında yatırım için sermaye götürdüğü ülkelerin başında 1 milyar 790 milyon dolarla Hollanda geldi. Bu ülkeyi 1 milyar 40 milyon dolarla ABD, 352 milyon dolarla Almanya, 230 milyon dolarla Birleşik Arap Emirlikleri ve 177 milyon dolarla İngiltere izledi. Bu beş ülkeye yapılan doğrudan yatırımlar, anılan dönemde Türklerin toplam sermaye transferinin yüzde 81’ini oluşturdu.
Bu dönemde Türkler, 1 milyar 148 milyon dolarla en çok bankacılık/finans ve sigortacılık sektörüne yatırım için dışarı sermaye transfer etti. İmalat sanayi, 497 milyon doları gıda olmak üzere toplam 824 milyon dolarla en çok yatırım yapılan ikinci, madencilik 794 milyon dolarla üçüncü sektör oldu. Gayrimenkul faaliyetleri için yurt dışına 701 milyon, sağlık yatırımı için de 154 milyon dolar sermaye transfer edildi.
Türk sermayesinin ülke dışındaki iştiraklerine 304 milyon dolarlık kredi desteği de dahil edildiğinde on bir ayda doğrudan yatırımlar yoluyla yurt dışındaki net varlık edinimi 4 milyar 414 milyon dolara ulaştı. Diğer deyişle Türkler anılan dönemde yurt dışına bu tutarda net sermaye götürdü.
Türkiye’nin “net yükümlülük oluşumu” ise on bir aylık dönemde toplam 11 milyar 536 milyon dolar olarak gerçekleşti. Bu hacmin yüzde 49,1’le yaklaşık yarısını yabancıların Türkiye’de konut alımları oluşturdu.
Ödemeler dengesi tablosundaki net varlık edinimi kalemi net yükümlülük oluşumu kaleminden arındırıldığında, Ocak-Kasım döneminde doğrudan yatırımlar cephesinde Türkiye ekonomisine gerçekleşen net döviz girişi 7 milyar 122 milyon dolar olarak hesaplandı.
Sermaye yatırımı mı, mülk satışı mı?
Uluslararası doğrudan yatırımlar “Doğrudan yabancı sermaye yatırımı” ve “gayrimenkul yatırımı” olmak üzere iki şekilde gerçekleşiyor. Küresel yatırımcıların bir ülkeye fabrika ve üretim tesisleri kurarak, şube açarak veya var olan bir şirketi tamamen veya kısmen satın alarak yaptıkları yatırımlara yabancı doğrudan sermaye yatırımı deniyor. Gayrimenkul yatırımları ise yabancı yatırımcıların ülkede taşınmaz mal edinimi.
Ödemeler dengesi başta olmak üzere ülke ekonomisine katkı açısından bakıldığında; ülkeye yeni teknoloji girmesi, sürekli üretim yapan bir birim kurulmuş veya devralınmış olması, yeni istihdam alanları açılması ve ihracat imkânları ortaya çıkarması nedeniyle doğrudan yabancı sermaye yatırımları, tercih edilen yatırım türünü oluşturuyor. Buna karşılık gayrimenkul yatırımının yararı ise satın alma için para getirildiğinde ortaya çıkan bir seferlik katkıdan ibaret kalıyor.
Yatırımda hangi faktörler etkili?
Doğrudan yatırımlara özellikle gelişmekte olan ülkeler ihtiyaç duyuyor. Bu ülkelerin yüksek miktarlı uluslararası doğrudan yatırım çekebilmesi için; diğer ülkelere göre daha cazip bir ekonomik ortama sahip olması gerekiyor. Ücretlerin diğer ülkelere göre düşüklüğü, verimliliğin yüksekliği, nüfus ve alım gücüne bağlı iç talep canlılığı, potansiyel büyüme eğilimi gibi durumlar yanında siyasal, sosyal ve ekonomik istikrarın varlığı, ülkeyi uluslararası yatırımcı nezdinde cazip kılıyor. Siyasal, sosyal ve ekonomik istikrarsızlık ve risklerin varlığı ise yabancı sermayeyi ürkütüyor. Söz konusu istikrarsızlık ve risklerin büyümesi, dış yatırımcıyı doğrudan yatırımdan caydırırken, yüksek faiz, Borsa’da spekülatif kazanç fırsatları, para ile para kazanmaya odaklı sıcak para fonlar açısından ülkeyi cazip hale getiriyor.